Zakup albo sprzedaż nieruchomości to jedna z najważniejszych transakcji w życiu. Dotyczy to zarówno lokalu mieszkalnego, domu, jak i działki. Mimo to wiele osób zakłada, że skoro umowa sprzedaży nieruchomości jest zawierana u notariusza, nie ma potrzeby wcześniejszej konsultacji z prawnikiem.
To częsty błąd.
Notariusz pełni bardzo ważną funkcję. Sporządza akt notarialny, weryfikuje podstawowe dokumenty, czuwa nad prawidłowością czynności i udziela stronom niezbędnych wyjaśnień. Nie oznacza to jednak, że notariusz reprezentuje interes jednej ze stron transakcji. Notariusz nie jest pełnomocnikiem sprzedającego ani kupującego i nie negocjuje za nich najkorzystniejszych warunków umowy.
Tymczasem umowa sprzedaży nieruchomości to nie tylko oznaczenie stron, opis nieruchomości i cena. Bardzo duże znaczenie mają również postanowienia dotyczące sposobu zapłaty ceny, terminu wydania nieruchomości, oświadczeń sprzedającego, odpowiedzialności za wady, stanu prawnego nieruchomości, obciążeń, najmu, meldunków, dostępu do drogi publicznej czy przeznaczenia działki.
Szczególnej uwagi wymaga sposób zapłaty ceny. W polskim prawie własność nieruchomości co do zasady przechodzi na kupującego z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność. Oznacza to, że sprzedający może przenieść własność nieruchomości na kupującego, zanim faktycznie otrzyma od niego całą cenę. Jeżeli płatność ma nastąpić po podpisaniu aktu, zwłaszcza z kredytu bankowego, trzeba zadbać o odpowiednie zabezpieczenia.
Takim zabezpieczeniem może być m.in. prawidłowe uregulowanie terminów płatności, warunków uruchomienia kredytu, poddanie się przez kupującego egzekucji co do zapłaty ceny, depozyt notarialny, ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie ceny albo inne rozwiązanie dostosowane do konkretnej transakcji. Nie ma jednego wzoru umowy, który będzie bezpieczny w każdej sytuacji.
Konsultacja z radcą prawnym pozwala ocenić projekt umowy z perspektywy interesu konkretnej strony. Inne ryzyka ma sprzedający, który czeka na zapłatę ceny z kredytu, a inne kupujący, który chce mieć pewność, że nabywa nieruchomość wolną od obciążeń i problemów prawnych. Prawnik może wskazać, jakie dokumenty należy sprawdzić, jakie oświadczenia powinny znaleźć się w umowie i które postanowienia wymagają zmiany przed podpisaniem aktu notarialnego.
Warto pamiętać, że po podpisaniu umowy naprawienie błędów bywa trudne, kosztowne albo niemożliwe bez zgody drugiej strony. Dlatego najlepiej skonsultować projekt aktu notarialnego odpowiednio wcześniej, zanim strony spotkają się u notariusza.
Profesjonalna analiza umowy sprzedaży nieruchomości nie zastępuje notariusza, ale uzupełnia jego rolę. Notariusz dba o prawidłową formę i bezpieczeństwo czynności jako całości, natomiast radca prawny pomaga zadbać o to, aby umowa rzeczywiście odpowiadała interesom i oczekiwaniom klienta. Koszt takiej konsultacji jest niewielki w porównaniu z wartością transakcji, która zwykle opiewa na setki tysięcy złotych, a często znacznie więcej. Dla kupującego może to oznaczać uniknięcie zakupu nieruchomości obciążonej wadami prawnymi, technicznymi lub faktycznymi. Dla sprzedającego – zabezpieczenie przed sytuacją, w której własność nieruchomości zostanie przeniesiona, a cena nie zostanie zapłacona w uzgodniony sposób.